Wanneer is sprake van een gebrek?
Een gebrek is in de wet als volgt uitgelegd:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
Een gebrek heeft gevolgen op het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, denk hierbij aan: een slechte staat van onderhoud, onvoldoende ventilatiemogelijkheden van vochtige ruimtes, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, etc.
De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder deze gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist zijn die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
Kleine herstellingen
Voorgaande geldt niet met betrekking tot kleine herstellingen die de huurder zelf dient te verrichten. Kleine herstellingen komen altijd voor rekening van de huurder. Bij kleine herstellingen dient gedacht te worden aan: schilderwerk (binnen), plamuren, het vastzetten van een trapleuning, vernieuwing van sloten, het vervangen van beschadigde/kapotte ruiten, onderhoud van de tuin, schoonmaakwerkzaamheden, etc.
Of een herstelling, als ‘kleine herstelling’ gekwalificeerd kan worden, volgt uit onderstaand schema:
Gebreken door huurder
De regel die stelt dat de verhuurder verplicht is om de gebreken te herstellen, geldt niet als het gebrek door de huurder zelf wordt veroorzaakt of aan de huurder kan worden toegerekend. Ook indien het verminderd huurgenot veroorzaakt wordt door een omstandigheid die aan de huurder moet worden toegerekend is geen sprake van een gebrek. Het gaat om genotsverminderingen die veroorzaakt worden door de persoonlijke omstandigheden van de huurder, bijvoorbeeld ziekte waardoor het gehuurde niet gebruikt kan worden.
Mogelijkheden huurder
Indien sprake is van een gebrek, dient de huurder het gebrek zo snel mogelijk te melden bij de verhuurder. De verhuurder kan na de melding van een gebrek maatregelen treffen en het gebrek verhelpen. Om een melding te maken van een gebrek kun jij gebruik maken van onze voorbeeldbrief, deze is te vinden onder het kopje 'Voorbeeldbrieven'.
Indien de verhuurder, nadat de voorbeeldbrief is verstuurd waarin hem een redelijke termijn is gegeven om het gebrek te herstellen, het gebrek niet hersteld, heeft de huurder verschillende mogelijkheden:
- De huurder kan vermindering van de huurprijs aanvragen bij de huurcommissie, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
- De huurder kan het gebrek zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, op de verhuurder verhalen, ofwel in mindering van de huurprijs brengen. Vraag voordat jij zelf kosten gaat maken, toestemming aan de verhuurder of advies aan een jurist/advocaat. Deze mogelijkheid leidt sneller tot een conflict tussen huurder en verhuurder, dan bovengenoemde mogelijkheid.
Daarnaast is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht (schadevergoeding), indien:
- Het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen.
- Het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
Ook wanneer de desbetreffende huurder geen behoefte zou hebben aan maatregelen naar aanleiding van het gebrek, dient de huurder de verhuurder te informeren over het gebrek. Mocht er namelijk naar aanleiding van het gebrek verdere schade ontstaan, dan zou de huurder deze schade moeten vergoeden, indien hij het gebrek niet gemeld heeft.