Stel je voor dat je een woning huurt en je opeens van je verhuurder te horen krijgt dat hij het huurcontract wilt opzeggen. Je vraagt je als huurder af of dat wel zomaar kan en welke gevolgen dit heeft. In deze blog vind jij het antwoord op de vraag wanneer de verhuurder het huurcontract mag opzeggen, hoe de verhuurder de huur moet opzeggen, de opzegtermijn, de oplevering en wat jij kan doen als je het niet eens bent met de beslissing van de verhuurder.
Tijdelijk huurcontract
Een tijdelijk huurcontract eindigt van rechtswege als de tijd van het huurcontract voorbij is. De verhuurder moet minimaal een en maximaal drie maanden voor het einde van het huurcontract schriftelijk aan de huurder bevestigen dat het huurcontract gaat eindigen (dit wordt de aanzegging genoemd). Als huurder kun je in deze situatie geen bezwaar maken tegen de opzegging. Als de verhuurder vergeet aan te zeggen loopt het huurcontract door.
Als het huurcontract is gesloten voor 1 juli 2016, of als de huurder een tijdelijk contract heeft voor langer dan twee jaar bij een zelfstandige woonruimte of als de huurder een tijdelijk contract heeft langer dan vijf jaar bij een onzelfstandige woonruimte gelden er andere regels. Het huurcontract eindigt dan namelijk niet van rechtswege. Het is dan aan de verhuurder om schriftelijk op te zeggen. Als de huurder het daar niet mee is kan deze schriftelijk bezwaar maken.
Opzeggen huurcontract voor onbepaalde tijd door de verhuurder
De verhuurder mag alleen het huurcontract opzeggen als de verhuurder een van de onderstaande redenen heeft:
- De huurder loopt achter met het betalen van de huur
Als jij als huurder al een of meerdere maanden geen huur hebt betaald kan de verhuurder hiervoor naar de rechter gaan. De verhuurder kan bij de rechter vorderen dat het huurcontract moet worden beëindigd.
- De huurder veroorzaakt overlast in de huurwoning
Als jij als huurder bijvoorbeeld geluidsoverlast veroorzaakt kan de verhuurder wederom hiervoor naar de rechter gaan. De verhuurder kan bij de rechter vorderen dat het huurcontract moet worden beëindigd.
- De verhuurder wilt na een afgesproken periode terug in zijn eigen woning
Als jij als huurder met de verhuurder een huurcontract heb afgesloten waarin een diplomatenclausule is opgenomen, mag de verhuurder na een periode in zijn woning terugkeren en moet jij de woning verlaten. Dit moet duidelijk in het huurcontract zijn opgenomen.
- De verhuurder heeft de huurwoning zelf nodig
Als de verhuurder zijn eigen woning nodig heeft omdat de verhuurder bijvoorbeeld gaat scheiden mag de verhuurder het huurcontract beëindigen.
- De huurder is tegen de wijziging(en) van het huurcontract
Als jij als huurder je niet kan verenigen met de wijzigingen van het huurcontract zoals het verhogen van de huur naar een (groot) onderhoud, mag de verhuurder het huurcontract beëindigen.
- De verhuurder heeft bouwplannen op de locatie van de huurwoning
Als de verhuurder op de locatie van de huurwoning iets anders wil bouwen mag de verhuurder het huurcontract beëindigen. De verhuurder dient de bouwplannen eerst te laten goedkeuren door de gemeente.
Eisen van de huuropzegging
Als de verhuurder het huurcontract wilt opzeggen om een van bovengenoemde redenen moet de verhuurder nog andere regels in acht nemen. De huur moet per aangetekende brief worden opgezegd, in de voorgenoemde brief moet de wettelijke reden van opzegging staan, iedere huurder moet een eigen brief ontvangen en de verhuurder moet vragen om binnen zes weken schriftelijk te reageren. In deze reactie moet jij als huurder laten weten of jij akkoord bent met de opzegging. Het huurcontract mag pas worden beëindigd als alle huurders (als er meerdere huurders zijn) ermee hebben ingestemd. Wanneer jij als huurder niet instemt met het beëindigen van het huurcontract heeft de verhuurder de mogelijkheid om naar de rechter te gaan die vervolgens een beslissing zal nemen over het wel of niet beëindigen van het huurcontract.
De opzegtermijn en oplevering
De opzegtermijn is de termijn die begint te lopen vanaf het moment dat de huur is opgezegd tot het moment waarop de huurder de huurwoning moet verlaten. Deze termijn staat meestal in het contract genoemd. Wanneer er geen opzegtermijn in het contract is opgenomen geldt de onderstaande tabel.
De huurder moet de woning opleveren zoals de huurder deze heeft gekregen. Het opleveren van de woning kan hiervan afwijken als er iets anders in het huurcontract is opgenomen.
Oneens met de beslissing van de verhuurder
Wanneer jij het niet eens bent met de opzegging van het huurcontract kan je schriftelijk bezwaar maken middels een aangetekende brief. Als de verhuurder het niet eens is met het bezwaar, zal de verhuurder naar de rechten moeten stappen. Wanneer de verhuurder dit doet zal jij als huurder een dagvaarding ontvangen. In de voorgenoemde dagvaarding wordt uitgelegd waarom de verhuurder vindt dat het huurcontract moet worden beëindigd. Ook ontvang jij als huurder een uitnodiging om bij de kantonrechter te verschijnen.
De kantonrechter zal vervolgens toetsen of de verhuurder het huurcontract mag opzeggen. Als de kantonrechter van mening is dat de verhuurder de huur kan beëindigen met een goede reden, ontvang jij als huurder een vonnis waarin het huurcontract wordt ontbonden. Als de kantonrechter van mening is dat de verhuurder geen goede reden heeft om het huurcontract te beëindigen, ontvang jij als huurder een vonnis waarin staat dat het huurcontract niet wordt ontbonden. Let wel op, de procedure bij de kantonrechter kan kosten met zich meebrengen.
Om bezwaar tegen de huuropzegging te maken kun jij gebruik maken van onze voorbeeldbrief, deze is te vinden onder het kopje 'Voorbeeldbrieven'.